Hány négyzetméter az ingatlan? Mi a különbség a nettó, bruttó, hasznos és redukált terület között?
Az ingatlan alapterülete adás-vétel során az egyik legfontosabb adat, hiszen ez az egyik alaptényező az ingatlan értékének kiszámításakor. Fontos azonban, hogy egy ingatlannak az alapterületét többféle módon is meg lehet adni, és az így kapott számok között jelentős eltérések lehetnek.
Nem ritkán milliós eltérést is jelenthet egy ingatlan árában egyetlen négyzetméternyi különbség, ezért fontos, hogy tisztában legyünk vele, hogyan tudjuk kiszámolni az alapterületet. De a (falusi) CSOK igénybevétele vagy támogatott hitel (CSOK Plusz) felvétel során is fontos szerephez jut az alapterület kérdése.
Hogyan számoljuk az alapterületet?
Mivel a legtöbb ingatlan helyiségei téglalap alakúak, azok alapterületének számítása egyszerű: lemérjük az egymás melletti falak vízszintes hosszúságát és egymással összeszorozzuk a két értéket. A helyiségek egyenként mért értékeit összeadva pedig megkaphatjuk a teljes alapterületet.
Ha egy helyiség alapjának alakja a téglalaptól eltérő, akkor három lehetőségünk van: vagy megpróbálunk visszaemlékezni a matematika órán geometriából (területszámításból) tanultakra, vagy megkereshetjük azokat az interneten, ha pedig a helyzet túl bonyolult, vagy nem szeretnénk ezzel bajlódni, kérhetünk szakértőtől segítséget.
Eltérő alapterületek
Ingatlan esetében többféle alapterület számítási mód is létezik, a fogalmak meghatározásában az OTÉK (hivatalos néven 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet) az irányadó.
Nettó alapterület: „A helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe.”
Bruttó alapterület: „Épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület.”
Hasznos alapterület: „A nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,9 m.”
Redukált alapterület: „Az épület eltérő hasznosságú és különböző fajlagos költséggel megépíthető építményrészeinek szorzókkal való egyneműsítésével kiszámolt területe.”
Különbség a nettó és a bruttó alapterület között
Míg a nettó alapterület számításakor a falakkal körülhatárolt helyiségek belső alapterületét kell kiszámolnunk és összeadnunk, addig a bruttó alapterület számítása során ehhez hozzá kell még adnunk például a falak, ajtók vagy egyéb szerkezeti elemek, egységek által lefedett területet is. Főszabály szerint a nettó alapterületet a padlótól számított 90 cm magasan kell mérni, hogy az esetleges szegélylécek, lambériák ne csökkentsék azt.
Különbség a nettó és a hasznos alapterület között
A hasznos alapterület a nettó alapterületnek az a része, ahol a belmagasság meghaladja az 1,9 métert. Fontos lehet ez akkor, amikor például egy tetőtér ferde falakkal kerül beépítésre, vagy ha a lépcső alatti tároló magassága nem éri el az előbb említett magasságot, hiszen ezeket a területeket a hasznos alapterület számításakor a nettó alapterületből le kell vonni.
Különbség a hasznos és a redukált alapterület között
Bár megnevezésében a hasznos alapterület engedne arra következtetni, hogy a helyiségek funkciói vagy használhatósága is szerepet játszik a számításban, tulajdonképpen ez a szempont csupán a redukált alapterület esetében jelentkezik. A főként bankok és az ingatlanfejlesztők által használt számítási mód során a különböző helyiségek alapterületét a hasznosságuk mértékében szorozzák megadott szorzókkal, és ez alapján számolják ki a redukált alapterületet. Tehát a redukált alapterület csak ritka esetben mutatja az ingatlan valós alapterületét, ez sokkal inkább egy arányszám, ami az értéket hivatott megmutatni. Így lehetséges, hogy egy 30 m2-es pince például jóval kevesebb redukált alapterületű a számítás szerint, mint egy ugyan úgy 30 m2-es nappali.
Gyakori tévhitek
Az ingatlan alapterülete csupán a földszint alapterülete
Számos ingatlanhirdetésben láthatjuk, hogy az eladók egy többszintes ingatlan esetében pusztán a földszint alapterületét jelölik meg, az emeletét vagy pincéét már nem, pedig ez hibás gyakorlat. Egy ingatlan alapterülete nem azt jelöli, hogy az épület mennyi helyet foglal el egy adott (telek)területből, hanem azt, hogy a helyiségei összeadva milyen területet adnak ki.
Az alapterületnek nem része a terasz, erkély, loggia, a garázs, a galéria...stb
Az ingatlanhoz tartozó minden olyan tér helyiségnek számít, mely a rendeltetésének megfelelően épületszerkezettel minden irányból körülhatárolt, járófelülettel rendelkezik, a beépítetlen tetőtér kivételével. Az alapterület számításakor tehát alapvetően minden olyan részt figyelembe kell vennünk, mely falakkal és tetővel határolt.
A hasznos alapterület számításakor azonban a fenti épületrészeket sok esetben pusztán részben számíthatjuk bele. Az ezzel kapcsolatos arányok többsége megegyezéses alapú, ezért vásárlás során mindig egyeztetni kell az eladó és vásárló félnek, hogy a fenti épületrészek milyen arányban lettek a hasznos alapterülethez hozzáadva.
A tulajdoni lapból mindig kiderül a valós alapterület
A tulajdoni lap ugyan tartalmaz az ingatlan alapterületére vonatkozó adatot, de ez nem feltétlenül van összhangban a valósággal. Gondoljunk csak arra, hogy ha egy esetleges lakásfelújítás során egy válaszfal bontásra kerül, akkor az általa eddig elfoglalt tér a nettó, és nagy valószínűséggel a hasznos alapterület részévé is válik. Éppen ezért az ingatlan alapterületét adásvétel esetén mindig az eladáskori, valós adatok alapján kell megadni.
Ha nem szeretne az alapterület számításával bajlódni
Az alapterület számításon felül is számos olyan feladat felmerülhet az értékesítési folyamat során, melyben elkél a szakértői közreműködés. Ha Ön örülne egy olyan támogató háttérnek, mely többek között az ingatlana reális piaci értékének meghatározásában is segítheti Önt, készséggel állok rendelkezésére.
Kerülje el a buktatókat és a kellemetlen meglepetéseket az ügylet során az 1% Ingatlan- és Hiteliroda segítségével! Ha ingatlant adna el vagy vásárolna Pécsett, vagy vonzáskörzetében, ne habozzon, keressen bizalommal!
Hozzászólások (0)