Hírek, aktualitások

Mit érdemes tudni az elbirtoklásról?

Az elbirtoklásról, mint tulajdonszerzési módról sokan hallottak már, azonban kevesebben vannak tisztában azzal, hogy pontosan mit is jelent. Hogyan kell elbirtokolni? Mit lehet elbirtokolni? Hogyan védekezhetünk ellene? A cikk ezekre a kérdésekre ad választ.

 

Az elbirtoklás mint tulajdonszerzési mód

Számos tulajdonszerzési móddal találkozhattunk már, például adásvétel, ajándékozás, azonban fontos kiemelni, hogy az elbirtoklás is tulajdonszerzési módnak számít. Az elbirtoklás eredeti tulajdonszerzési mód, ennek lényege, hogy nem kerül sor a korábbi tulajdonos jogainak átruházására, hanem új tulajdonjogot szerez az elbirtokló szakadatlan, sajátkénti, tizenöt vagy tíz éves elbirtoklással az adott dolgon. Kizárólag akkor következik be, ha a tulajdonos a tulajdonosi jogait az adott dolog kapcsán egyáltalán nem gyakorolja. Fontos, hogy elbirtokolni forgalomképes dolgot lehet, ez ingatlan és ingóságok elbirtoklását jelenti a gyakorlatban. Lényeges szabály még, hogy a feltételeknek maradéktalanul teljesülniük kell ahhoz, hogy az elbirtoklás bekövetkezzen. Bármelyik feltétel hiányzik, akkor nem beszélhetünk elbirtoklásról.

A törvény meghatároz egy elbirtoklási időt is, melynek szükségszerűen teljesülnie kell ahhoz, hogy az elbirtoklás bekövetkezzen. Ingatlanok esetében ez 15 év, ingóságok esetében 10 év. 

További feltétel, hogy az elbirtoklásnak szakadatlannak kell lennie. Az elbirtoklási idő megszakad például, ha az ingatlan visszaadása iránti követelését a tulajdonos bíróság útján érvényesíti, vagy a tulajdonosi jogát gyakorolja (elajándékozza, végrendelkezik a dologról, eladja, megterheli). Az elbirtoklás megszakad akkor is, ha akaratán kívül a birtokos elveszíti az ingatlan birtokát, és egy éven belül nem szerzi vissza azt, vagy nem kéri a bíróságnál egy éven belül, hogy az új birtokos adja azt vissza. Tehát kétféle oka lehet annak, ha megszakad az elbirtoklási idő. Egyik az, ha a tulajdonos a tulajdonosi jogosítványaival élni kíván. A másik pedig az, ha az elbirtokló kiesik a birtoklásból, azaz a dolog kikerül a birtokából. Fontos rögzíteni, hogy a bírói gyakorlat szerint a keresetindítás is megszakítja az elbirtoklást, illetve a birtokvédelmi eljárás is ugyancsak hasonló következményekkel bír.

Fontos szabály, hogy amennyiben az elbirtoklás megszakad, az addig eltelt idő nem vehető figyelembe az elbirtoklás tekintetében, a megszakadást okozó körülmény elmúltával az elbirtoklás újból elkezdődik.

 

Sajátként kell birtokolni

A sajátként való birtoklás azt jelenti, hogy az elbirtokló úgy tűnik a külvilág számára, mintha a dolog tulajdonosa ő maga lenne (például fizeti a rezsit, karbantartja az ingatlant). Továbbá fontos, hogy az elbirtokló a dolgot abban a tudatban birtokolja, hogy a tulajdonos vagy éppen más harmadik személy a birtoklását semmilyen formában nem szakíthatja meg. Fontos az is, hogy a birtoklását az elbirtokló teljes körűnek és véglegesnek tekintse.

Tehát nem elég, ha csak a dolog hasznait, javait szedi, hanem viselnie kell annak terheit is, például a dologban bekövetkezett károkat maga állítja helyre. Lényeges kiemelni, hogy az elbirtokló hasonló hatalommal rendelkezik a dolog fölött, mint a tulajdonos. Fontos, hogy valóban abban a tudatban kezelje a dolgot, mintha az az ő tulajdona lenne. Nem elégséges továbbá, ha csak kivárjuk, hogy elteljen például a tizenöt év. Olyan magatartást kell tanúsítanunk, ami egyértelműen arra enged következtetni, hogy véglegesnek tekintjük az elbirtoklást, sajátként kezeljük az ingatlant, tehát abban a tudatban vagyunk, hogy miénk az adott ingatlan.

 

Mit nem lehet elbirtokolni?

Nem beszélhetünk elbirtoklásról, ha a dolgot bűncselekmény útján, illetve erőszakos vagy alattomos úton szerzünk meg. A tolvaj például semmiképp nem szerezhet tulajdont az általa ellopott dolog felett. A törvény kizárja nemcsak a bűncselekmény, hanem az alattomos, aljas módon megszerzett dolog elbirtoklását is. Tehát rosszhiszeműen nem lehet elbirtoklással tulajdont szerezni. Amennyiben tudjuk, hogy a dolognak tulajdonosa van, de most éppen nem birtokolja azt (például elutazott) ebben az esetben maximum önkényes lakásfoglalónak minősülhetünk, de elbirtoklónak semmiképp sem. Akkor sem következik be az elbirtoklás, ha haszonélvezőként, használóként, bérlőként lakunk az ingatlanban, mivel annak van tulajdonosa, hasonló a helyzet akkor is, ha a tulajdonos megkért, hogy fizessük az ingatlan közterheit, vagy gondozzuk azt, ebben az esetben sem következik be az elbirtoklás. Fontos, hogy nem lehet elbirtokolni az önkormányzatok törzsvagyonát képező, forgalomképtelen vagyont képező ingatlanokat. Termőföld esetében pedig előfeltétel a mezőgazdasági szakigazgatási szerv által kiadott hatósági bizonyítvány, mely a tulajdonszerzés törvényi feltételeit igazolja.

 

Jó vagy rosszhiszemű az elbirtokló?

Fontos, hogy a Ptk. nem írja elő az elbirtokló jóhiszeműségét. Csak abban az esetben kizárt az elbirtoklás, ha a dolgot bűncselekménnyel, vagy egyébként erőszakos, alattomos úton szerezzük meg. Az elbirtokló jóhiszeműségét a bíróságok általában peres eljárás keretében vizsgálják, mivel a jogalap nélküli birtokos, annak jóhiszeműsége esetén a költségeinek megtérítését kérheti, akkor is, ha az elbirtoklás feltételei nem állnak fenn. Lényeges kiemelni, hogy lehetőség van jogutódlás megállapítására is. Ebben az esetben az új birtokos hozzászámíthatja saját elbirtoklásának idejéhez azt az időtartamot, amely jogelődje esetében már elbirtoklási időnek számított. Ebben az esetben egyébként szükséges vizsgálni, hogy hány év telt el időközben, valamint a jogelőd hozzáállását a birtokolt dolog kapcsán.

 

Tulajdoni hányadot is elbirtokolhatunk?

A válasz igen. Lehetőség van a dolog meghatározott tulajdoni hányadának elbirtoklására is. Lényeges szabály a közös tulajdon esetében, hogy a tulajdonosi jogait egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs sérelmére. Aki egyértelműen abból a célból kíván birtokolni, hogy elbirtokolja majd a dolog tulajdoni hányadát, rá azt mondhatjuk, hogy erőszakkal birtokol. A sajátjakénti birtoklás így ebben a helyzetben szóba sem jöhet. A bírói gyakorlat szerint is az ilyenfajta birtoklás erőszakosnak minősül, és nem lehet megállapítani a tulajdonszerzést.

Az osztatlan közös tulajdon birtoklásának másik esete, ha a felek egymás között a dolgot megosztották, azonban a megállapodás ellenére a tényleges birtoklás eltér. Ebben az esetben többet birtokol az egyik tulajdonostárs jóhiszeműen, mint ami neki járna, azaz elbirtoklás útján tulajdoni hányadot szerezhet. További gyakori eset, amikor az egyik tulajdonostárs felhagy a dolog birtoklásával, a másik tulajdonostárs pedig viseli annak terheit, fizeti a rezsiszámlákat, állagát megóvja. Ebben az esetben beszélhetünk elbirtoklás útján való tulajdonszerzésről.

 

Hogyan lehet még elbirtokolni? 

Válasz a jogcímes elbirtoklás. Most nézzük meg, hogy mit is jelent ez pontosan.

A jogcímes elbirtoklás egyrészt leegyszerűsíti azokat a feltételeket, melyek a tulajdonjogszerzéshez kellenek, másrészt pedig lényegesen rövidebbé teszi az ingatlanok megszerzéséhez szükséges 15 éves elbirtoklási időtartamot. Ez lényegében azt jelenti, hogy készült egy ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett szerződés (alakszerűségi követelményeknek is megfelelő szerződés), továbbá a birtokbaadás és az ellenszolgáltatás teljesítése (vételár kifizetésre került) is megtörtént, azonban valamilyen okból a tulajdonjog nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. Ebben az esetben lehetőségünk van arra, hogy a szerződés keltétől számított 5 év elteltével, sajátként történő birtoklás alapján bíróság előtt kérjük annak a megállapítását, hogy a tulajdonjogszerzés elbirtoklás jogcímén megtörtént.

 

Ha elbirtokoltunk, jegyeztessük is be a tulajdonjogunkat!

Fontos kiemelni, hogy magáról az elbirtoklás tényéről automatikusan a földhivatal nem szerez tudomást. A bejegyzés két módon lehetséges. Egyik módja a tulajdonszerzésnek, ha maga a tulajdonos elismeri, hogy az elbirtokló megszerezte az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján, melyről ügyvéd vagy közjegyző által készített és ellenjegyzett okirat születik, melyben a tulajdonos hozzájárul a tulajdonjog bejegyzéshez. A másik módja a peres út. Ebben az esetben az elbirtokló bíróság előtt köteles bizonyítani, hogy a dolgot sajátjaként, szakadatlanul 15 éven keresztül birtokolta. Ilyenkor a bírósági jogerős ítélete lesz majd a bejegyzés alapjául szolgáló okirat. Fel kell hívni a figyelmet arra, hogy az elbirtoklás útján történő tulajdonszerzés esetén is meg kell fizetni a 4%-os vagyonátruházási illetéket.

 

 

Hogyan védekezzünk az elbirtoklás ellen?

Ha menthető okból nem vagyunk abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogainkat gyakorolhassuk, ebben az esetben az elbirtoklás egy évig akkor sem következik be az akadály megszűnésétől számítva, ha egyébként már eltelt az elbirtoklási idő, vagy egy évnél kevesebb van abból hátra. Ez az eset lehet például az olyan távollét, amely vonatkozásában a tulajdonosi jogok gyakorlására valamilyen okból nincs lehetőség, vagy a törvényes képviselet hiányzik egy cselekvőképtelen tulajdonos esetében. Ez az elbirtoklási idő nyugvása. 

Az tudom tanácsolni, hogy úgy tudunk védekezni az elbirtoklás ellen, ha jó gazda módjára törődünk a tulajdonunkkal. Figyeljük azokat az eseményeket, melyek érinthetik, továbbá amennyiben szükségessé válik, éljünk tulajdonosi jogaink gyakorlásával (adjuk bérbe, terheljük meg az ingatlant stb.). Az is elég, ha időközönként ránézünk a tulajdonunkra, hogy minden rendben van-e vele, és ha kell, a szükséges intézkedéseket megtesszük. Egy bérbe, haszonbérbe adott ingatlan esetében például szóba sem jöhet az elbirtoklás ténye a bérlő részéről. Hiszen a tulajdonossal pont azért kötött egy megállapodást, hogy az adott dolgot használja, továbbá a dolog birtoka a részére átengedésre is került. 

További tanács, hogy éljünk kifogással vagy felszólítással az elbirtokló irányába, forduljunk jegyzőhöz, vagy bírósághoz, hogy a jogalap nélküli használat megszüntetésre kerüljön. 

A fentiek alapján látható, hogy szigorú szabályok vonatkoznak az elbirtoklásra. Bonyolult tulajdonszerzési forma, kivitelezése a gyakorlatban nem egyszerű, nehezen alkalmazható, nem olyan egyszerű a megvalósítása, mint ahogy sokan azt elképzelik.

 

A blogcikk szerzője Dr. Sántha Gergely ügyvéd, az ÜgyvédHázak országos ügyvédi ingatlanközvetítő hálózat tagja.(info@ugyvedhazak.hu).

Forrás: ingatlan.com

  Tudástár